[민사/부동산] 실제 사례로 보는 깡통전세소송 전세보증금반환청구소송 필요한 순간! > 성공사례

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 요즘 집값 하락으로 깡통전세 문제가 극심합니다. 

오늘은 이에 깡통전세에 대해 법률적으로 어떻게 처리할지에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 전세금에 대한 이야기는 사실 많은 분들이 궁금해하시는 내용입니다만 요즘 집값 하락으로 전세금이 상대적으로 집값에 비해 비싸지면서 전세보증금 반환이 어려워지는 일이 발생하고 있는 것 같습니다. 점점 더 집값이 하락하고 있다고 하니 더 하락이 되면 이런 일이 더 많아질 것입니다.

오늘 소개해드릴 내용은 전세보증금반환청구를 하였으나 임대인이 반환을 하지 못하고, 집 공시지가가 전세보증금 가액과 비슷한 경우! 어떻게 해야할지에 대한 이야기로, 대표변호사님께서 실제로 TV 생방송에 출연하여 방송을 진행하신 내용입니다. 깡통전세 전세보증금반환청구소송에 대해 궁금하신 분들의 참고 바랍니다!

<전세보증금반환청구소송 깡통전세소송 실제사례>

“첫 전세를 할 때, 부동산 측에서 현혹을 하며 원하는 지역과 다른 지역을 보여줌. 한데 신탁을 앞세운 깡통전세였음. 매매가와 전세가가 같으며, 소유주도 신용불량자를 매수해서 명의만 넘겨주고 계약자가 변경된 상태. 잃은 전세금은 3억 백만원 정도고, 공시지가는 3억 4천 정도. 해당 임대인은 내용증명도 받지 않고 착신거부 상태이며, 표준임대차계약서도 공란이 있어서 책임회피가 가능한 등의 문제가 많음. 심지어 집은 가압류도 걸려있는 상태. 궁극적 목표는 3억 백만원의 잃은 전세금을 어떻게든 돌려받고 싶은 상황”

위 사실관계를 바탕으로 대표변호사님께서 생방송에서 상세 법률상담을 진행하셨으니 법률방송 프로그램을 참고해주시기 바라며, 위와 같은 내용은 정말 많은 분들이 문의주시는 내용인만큼 깡통전세, 전세보증금반환청구소송에서 문제가 되는 내용들에 대해 살펴보도록 하겠습니다

<계약 전 반드시 가압류 등 우선 채권이 있는지 등확인이 필요>

계약 당시 부동산 등기부 등본을 확인하여 선순위 채권이 있는지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 만약 선순위 가압류, 근저당권 등이 있다면 그러한 경우 해당 주거지가 경매가 되어도 전부 금액을 회수하기 어려울 수 있습니다.

더불어 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득할 수 있기 때문에 반드시 주민등록을 하셔야 합니다.

전입신고와 함께 동사무소에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 생기므로 반드시 동사무소에 방문하여 확정일자를 계약서에 받으시는 것이 매우 중요합니다! 이사를 가는 경우, 이 부분에 대해서는 가장 먼저 확인이 필요합니다.

<대항력이란?>

구체적으로 대항력은 거주할 주택을 인도받고 주민등록만 하시면 생기는 효력입니다.

이에 대한 법률규정 내용대로 소개를 하면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다는 내용입니다.

<우선변제권이란>

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택인도와 주민등록의 요건을 갖추어야 합니다.

다만 모든 임차인이 아니고 우선변제를 받을 수 있는 경우는 법률로 정해져있습니다.

* 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인을 의미합니다.

1. 서울특별시: 1억5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원

4. 그 밖의 지역: 6천만원

*또한 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하를 의미합니다.

1. 서울특별시: 5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원

4. 그 밖의 지역: 2천만원

또한, 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다.

<대항력을 유지하면서 이사를 가고 시플땐? 임차권등기명령>

임차권등기명령은 계약 만료 시점에서 임차인(세입자)이 임대인(집주인)에게 보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 신청하면 법원이 내리는 명령입니다.

즉 주택임대차보호법에 따라 세입자가 보증금을 돌려받으려면 실거주와 확정일자가 필요합니다. 그런데 만약 임차인이 이사를 가게 되면 확정일자가 있더라도 실거주가 아니어서 우선 변제권의 효력이 없게 되는데, 이러한 경우 이용할 수 있는 것입니다.

임차권등기명령 법원 결정문이 상대방에게 송달이 되면 법원에서 등기소로 직접 임차권등기를 촉탁하여 등기부등본 상에 임차권등기가 완료되게 됩니다. 임차권등기가 완료된 이후에는 이사를 완료하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 됩니다. 임차권등기가 완료된 이후에는 이사 및 전출신고를 완료하고 보증금반환 소송에서 지연이자도 청구하실 수 있습니다.

<깡제집행 순서>

당권부 채권 (근저당, 전세금, 담보가등기,확정일자 임차권, 등기된 임대차)

▶ 5순위 공과금 채권 저당권부 채권(근저당, 전세권, 담보가등기,확정일자부 임차권, 등기된 임차권)보다 공과금의 납부기한이 빠르거나 같은 경우

▶ 6순위 저당권부 채권(근저당권, 전세권, 담보가등기,확정일자부 임차권, 등기된 임차권)

▶ 7순위 일반임금채권

▶ 8순위 일반조세채권, 국세, 가산금, 체납처분비,지방세 등 지방자치단체의 징수금의 법정기일이 저당권부 채권보다 늦은 경우

▶ 9순위 공과금 및 4대 보험료

▶ 10순위 -일반채권 가압류채권, 강제경매신청채권, 경매목적 부동산의 소유자를 채무자로 하는 집행권원이 있는 채권등

<기타 임대차보증금반환청구소송에서 쟁점이 되는 내용, 실제 사례>

1. 실제사례

부모가 삼촌에 대하여 가지는 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 삼촌이 건축한 빌라에 관하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선변제받으려는 것인지확인이 필요하다는 취지의 판결이 있었습니다.

구체적으로 이와 관련한 법원의 입장을 기재하면,

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정입니다.

이러한 점들을 고려할 때 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다는 것이 법원의 입장입니다.

2. “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라는 주택임대차보호법 규정상의 의미에 대해 문제가 되었던 사안입니다. 보증금을 일부만 회수한 경우입니다만,

법원은 이와 관련하여 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 마찬가지이며, 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지라는 것이 법원의 입장입니다.

<깡통전세 해결 솔루션! 김태연변호사와 함께!>



대표 변호사님께서는 이번 상담 사연에서 우선 계약해지 사유를 바탕으로 계약해지가 되었음을 입증하고 전세보증금반환청구소송을 진행할 수 있음을 안내했습니다. 전세보증금반환청구소송 시 추후 이자까지 청구할 수 있으므로 소송의 실익이 있고 이를 바탕으로 강제집행을 할 수 있기에 필요하기도 합니다. 깡통전세, 전세사기 등으로 고민이 있으신 분들은 구체적으로 상황을 설명하시고, 변호사님과 함께 해결방법을 고려하시기 바랍니다.

실제로 이와 유사한 사건에서 저희 사무실에서는 임대인, 공인중개사 등을 상대로 소송을 진행 중인 사례도 있습니다만 해당 사건은 형사고소까지 진행이 되었습니다. 하지만 상황에 따라 대응방안은 다양한만큼 구체적인 해결방법은 변호사님들과 상의하시기 바랍니다.

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