[민사/임대차분쟁] 상가임대차 갱신청구권 분쟁 실제사례 > 성공사례

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상가임대차보호법 알수록 어렵고 개정도 잦다! 

그래서 부동산전문변호사의 솔루션이 필요한 분야 중 하나가 바로 이 상가임대차보호법 분야입니다.

" 임차인의 갱신청구권주장, 임대인의 퇴거요청 "

상가건물 전 소유자는 임차인과 임대차계약기간 5년으로 설정하여 상가임대차계약을 체결하였습니다. 이후 전 소유자는 해당 상가의 소유권을 현 소유자에게 이전하게 되었는데요.

현 소유자는 등기를 이전받은 후 5년을 만기로 퇴거를 시킬 생각이었는데요, 임차인은 상가임대차보호법 개정이 되어 10년까지 갱신가능하다며 상가임대차 갱신청구권을 주장하였는데요.

​이 경우 임차인, 임대인 중 누구의 주장이 타당한 걸까요?

상가임대차보호법 관련 규정(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있는데요 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

더불어 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 이 때 기간은 1년으로 보는데요,

이와 같이 묵시적 갱신이 된 경우  임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다.

" 상가임대차보호법 갱신청구 가능 여부, 태연법률사무소의 조력 "

실제로 법이 개정 되면서 상가임대차보호법에서 갱신청구권은 10년까지로 확대가 되었거든요.

법원에 따르면 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무 임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료로 종료된 경우는 새로운 갱신청구권이 인정되지 않는데요~

​이 사안도 개정 전 임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간 만료로 종료된 경우에 해당하는지가 쟁점! 핵심이었습니다.

​이 사안의 경우는 변호사님들이 고민 하신 끝에 이미 상가임대차보호법 개정 전에 계약기간 만료로 종료된 사안으로 보아 새로운 갱신청구권이 인정되지 않는다는 취지의 의견을 전달하였고, 임차인을 퇴거시키는 방향으로 진행이 되었는데요.

​물론 본 포스팅을 보시는 분들도 이 사안에 대한 상세내용이 있어야 법률적 의견의 근거를 파악하실 수 있으실텐데요, 언제 계약을 했고, 언제 갱신청구권을 주장한 것인지 등에 따라 사안의 솔루션은 달라집니다.

​실제로 법률적인 주장을 바탕으로 결과가 달라지는 사안이기에 법률적인 견해는 변호사마다 다를 수 있고, 그 주장을 유효적절하게 하는 것이 필요한데요,

​관련하여 상세 사실관계를 변호사님에게 상세히 전달하여 현재 나의 상황에서 주장할 수 있는 것인지를 확인하시기 바랍니다.

​

" 갱신청구권 거절 사유 어떻게 주장해야할까, 

미리 준비해야하는 임대차계약 분쟁 "

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앞서 설명드린 것처럼 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만 이에도 예외사유가 있는데요

​

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

인데요, 사실 위 1~8호에 해당하는 사유가 있음을 입증하는 것이 사안의 핵심인데요!

요즘에는 미리 관련하여 준비를 하시는 임대인, 임차인이 많으신데요.

사실 이해관계에 따라서 임차인 퇴거가 필요하신 분들은, 1~8호에 해당하는 사유에 대하여 입증할 수 있도록 준비하시고 미리 임차인 퇴거를 준비하시고, 퇴거를 원하지 않고 갱신을 원하는 임차인은 위 조항에 해당하지 않도록 미리미리 자문을 받고 있습니다.

태연법률사무소는 다양한 상가임대차보호법 사건 진행 중에 있는데요 대표변호사님께서 TV에서 다양한 상가임대차보호법 사안들에 대한 상담을 진행하시고, 

변호사님들께서 상가임대차보호법 사안들 및 다양한 부동산소송을 자문하시고, 많은 임대인을 대리하여 소송을 진행하시고 계시기에 좋은 성과로 보답하고 있습니다.